● 공인중개사 과목별 학습방법 - 부동산공법

● 부동산공법 과목소개

부동산공법은 제9회시험부터 2차 시험과목으로 시행된 과목으로서 공인중개사 시험과목 중 민법 및 부동산학개론과 함께 공인중개사 자격시험의 중심이 되는 과목입니다.
부동산공법은 부동산과 관련된 8개의 개별법으로 구성된 과목이며 그 방대한 양에 처음 수험준비를 하는 입장에서는 공부할 엄두가 나지 않을 정도입니다. 그러나 최근 기출문제 등을 분석해보면 본 과목은 암기위주의 공부방식보다는 이해위주의 공부를 했는지를 물어보는 경향이 짙으며 결국 부동산 공법 과목의 핵심키워드는 철저한 개념의 이해와 주요한 내용의 숙지라고 할 수 있습니다.
그러므로 부동산공법을 공부할때는 간단하게 요약정리 되어있는 수험서를 가급적 피하고 기본이론부터 체계적으로 정리된 기본이론서로 시작하여야 합니다. 그 방대한 내용을 무조건적으로 외우겠다거나 공부할 내용이 너무 많으므로 핵심적인 내용만 추려서 외워서 시험을 보겠다는 생각은 피하셔야 합니다.

또한 부동산공법은 개정이 자주되는 법률로 구성되어 수험생들의 세심한 관심이 요구되는 과목인데, 개정된 법령이 반영된 수험서로 수험준비를 하여야 합니다. 부동산공법은 흔히 수험생에게 어렵고 까다로운 과목으로 인식될 수 있으나 실생활과 연관지어 공부하면 의외로 쉽고 재미있게 공부할 수 있 으며, 특히 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법 등은 부동산공법 시험 전문항의 55%이상이 출제되므로 수험공부시 비중있게 학습하여야 합니다.

● 부동산공법 출제경향

부동산공법은 단순암기식 문제를 탈피하여 전체적인 흐름과 이해를 요하는 문제가 다수 출제됩니다. 그리하여 관련사항의 상호간 비교분석을 통한 포괄적인 문제가 출제되는 경향이 있으며, 또한 개정법령에 관련된 문제가 출제경향이 높습니다.

제16회 공인중개사 자격시험에서 부동산공법의 정식 시험과목은 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」「도시개발법」「도시 및 주거환경정비법 」 「건축법」「주택법」「농지법」「산림법」「산지관리법」의 9개로 법정되어 있습니다.
역대 기출문제 중 개별법률별로 출제비율을 살펴보면, 우선 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」이 40.2%, 「건축법」이 18.4%로 이 2가지 법률에서 약 60%정도의 높은 출제비중을 보이고 있습니다. 특히, 최근 제8회~제15회 시험에 이르러서는 「국토의계획 및 이용에 관한 법률」의 비중이 상대적 으로 높아지는 것을 알 수 있습니다.
기타 「도시개발법」「도시 및 주거환경정비법 」「주택법」이 각각 8.9%로 이 3가지 법률에서 약 26%의 비율을 보이고 있으며, 나머지 농지법」「산림법」「산지관리법」에서 약 12%의 출제비율을 보이고 있습니다.

● 부동산공법 학습방향

과거 기출문제의 출제비율은 앞으로 시행될 시험에 대한 출제비율의 암시이므로, 한정된 시간을 가지고 시험에 임하는 수험생들은 이러한 과거자료를 통해 적절한 시간배분을 하여 효율적인 학습효과를 내야 할 것입니다.

부동산공법에서는 우선 각 법률의 전체적인 흐름과 체계를 잡고 시험관련 각 법률들간의 관계를 익혀야 합니다. 그렇게 하여야 개별법률을 학습하더라도, 현재 학습하는 법률이 어느 단계에서 어떠한 목적으로 학습을 하고 있는지에 대한 기본개념이 포착됩니다.
또한, 부동산공법은 매년 빈번한 개정이 예상되는 과목이기 때문에 항상 새로이 개정되는 부분에 대하여 면밀하게 살펴보아야 하며, 개정법률에 대해 과거의 법률과 비교하는 작업과 더불어 새로이 제.개정되는 법률들의 개정 취지와 목적을 이해하고 정확한 법 내용을 학습해야 할 것입니다.

부동산공법의 효율적인 학습을 위한 4단계 방법!!
제1단계 : 부동산공법의 성격파악 및 개별법률의 제정목적과 상호관계의 파악
제2단계 : 개별법률의 세부내용과 주요 부분에 관한 학습
제3단계 : 기출문제를 통한 학습내용의 확인
제4단계 : 전체법률을 총괄적으로 이해할 수 있는 도해식 학습 및 총정리

국토이용관리법

국토이용관리법은 토지공법의 기본법이라는 인식으로 전반에 걸쳐서 여러차례 정독을 하여 단원마다 그 개념을 먼저 정리하여야 합니다. 그리고 국토이용계획의 입안결정 절차와 지역의 지정내용과 결정효과에 대한 단원별 학습은 구체적인 사항도 철저하게 숙지하여야 하며, 또한 토지거래계약허가제는 소관청과 효력 발생시기를 특히 정리하여야 하고, 불허 가처분에 대한 이의신청과 매수청구에 관하여 명확한 학습이 필수적입니다. 다만 토지선매제는 개략적인 사항을 정리하는 차원에서 읽어보셔도 됩니다.

도시계획법

법조문의 분량이 많기 때문에 먼저 전체적인 윤곽을 파악하기 위하여 광역도시계획과 도시기본계획, 도시계획의 성격 및 수립절차에 관하여 정리하여야 합니다. 그리고 도시계획의 6가지 내용을 단원별 차례대로 학습하되 용도지구제와 도시계획시설 및 그 사업시행에 관하여는 철저한 이해가 요구됩니다. 또한 용도지역과 그 건폐율 및 용적률은 기출문제에 근거하여 중요한 단원을 익혀야 하고 도시계획 시설과 그 시행절차는 공익성을 염두에 두는 것이 학습에 도움이 될 것입니다. 그리고 일상생활에 밀접한 개발행위에 관한 규정은 허가대상과 그 절차를 정리하여야 합니다.

개발제한규역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법

내용이 많지 않기 때문에 두세번 정독을 하여 전체적인 윤곽을 먼저 파악한 뒤 행위 제한에 관하여 허가사항과 신고사항을 철저히 익히고 주민의 지원사업과 토지매수 제도 그리고 취락지구에 관한 내용을 폭넓게 정리하여야 합니다.

도시개발법

도시개발구역의 지정에 관한 사항으로서 개발계획의 수립지정권자 및 해제 그리고 시행자의 범위를 기본적으로 익히고, 수용사용방식에 의한 사업시행의 규정을 개략적으로 정리하여야 합니다. 더욱 중요한 단원은 환지방식에 의한 사업시행으로 환지계획작성의 원칙과 예외의 기준을 철저히 정리하고,환지예정지 의 지정에 따른 의의 및 사용수익권의 취득과 상실, 환지처분의 효과로써 소유권 기타 권리의 변동에 관한 내용과 청산금 및 등기의 단원을 구체적으로 정리하여야 합니다.

도시재개발법

재개발사업의 종류방식, 재개발기본계획의 수립절차는 기본적으로 익혀두고, 사업시행자는 개략적으로 정리하면 됩니다. 가장 중요한 단원은 재개발구역의 지정에 관한 내용과 관리처분계획으로서 분양신청 작성기준인가의 효과 등 폭넓고 철저한 학습이 요구됩니다. 또한 토지 등의 수용절차와 분양처분의 효과 등도 면밀하게 숙지하여야 합니다.

건축법

법에 대한 일반적인 선입견이 기술적이고 숫자개념 때문에 처음부터 꺼리는 경향이 있으나 시험의 성격상 암기 위주보다는 이해력을 바탕으로 하는 기본적인 소양정도를 출제하므로 먼저 법의 적용범위를 대상물건, 대상행위, 대상지역으로 구분하여 체계적으로 정리하고 건축허가에 관한 사항으로서 허가대상, 허가권자, 허가제한 등과 도로 및 건축선 그리고 건축물의 높이제한에 관한 단원을 확고하게 학습하여야 합니다. 또한 건축신고사항들은 자세히 숙지하되 용도변경, 건축구조 및 설비, 벌칙 등은 개략적인 사항만 정리해도 무난할 것 입니다.

주택건설촉진법

하위법령이 많아서 내용이 방대하므로 부동산중개에 관련된 규정을 선정하고 최근 개정법률을 민감하게 확인하는 것이 중요합니다. 주택의 정의와 사업주체의 종류를 기본적으로 정리하고 주택조합 중 재건축 조합을 확고하게 이해하고, 또한 주택건설자금 중 국민주택기금의 성격과 제도를 학습하되 그 재원 중 국민주택채권을 주택상환사채와 비교하여 자세하게 정리해두어야 합니다. 그리고 주택건설절차와 아파트지구개발사업, 주택공급에 관한 규칙 중 적용대상입주자저축 등, 공동주택관리 중 하자보수책임에 관한 단원은 기출문제에 근거하여 개략적으로 정리하여야 합니다.

산림법

산림법은 2문제가 출제되므로 단원을 선정하여 학습하는 것이 효율적입니다. 먼저 보전임지의 이용구분이용원칙 및 그 전용에 관한 사항과 산림계획 중 영림계획의 작성 및 인가 등에 관련된 내용은 정확하게 학습하여야 하고 보안림의 지정절차와 이의신청, 행위제한 등의 학습도 빠질 수 없으며 산림의 정의와 국유림의 단원은 개략적인 이해가 요구됩니다.

농지법

농지의 개념을 먼저 개략적으로 정리하고, 전체적인 내용을 3개단원으로 구분하여 학습하는 것이 효율적입니다.
첫째, 농지의 소유편은 소유제한, 소유상한의 원칙과 예외를 구분하여 철저히 학습하고,농지취득자격증명, 농업경영의 위반조치의 규정을 세분하여 정리하면 됩니다.
둘째, 농지의 이용편은 대리경작제도를 정확하게 학습합니다.
셋째, 농지의 보전편은 농업진흥지역의 지정대상과 지정권자를 숙지하고, 특히 농지 전용의 허가권자, 허가대상, 신고대상은 물론 농지조성비에 관한 사항도 정확하게 학습하여야합니다.

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