공인중개사 부동산학개론 요약 및 암기법 - 파이낸싱등

공인중개사 부동산학개론 요약 및 암기법

<프로젝트 파이낸싱>
①사업성 수익성을 담보로 지금조달 (개인적신용과 무관)
②대규모 프로젝트 ③위험분산 가능
④사업주는 개인적채무지지 않는다(비소구금융)
⑤부외금융

<부동산 신디케이트>
①개발업자의 능력 + 투자자들의 자금
②망하면 투자자는 유한책임(자신의투자범위내에서만) 개발업자는 무한책임

<부동산 문제의 특징>
①악화성향 - 정부가 지가고를 방치하면 국민경제는 더욱 악화
도시스프롤현상을 방치하면 더욱확산
②비가역성 -상품자원은 현장자원으로 환원않됨, 지가의 하방경직성
③지속성 ④복합성 -문제들끼리 뒤엉켜 유기적으로관계
⑤해결수단의 다양성 - 종합적 정책이 강구됨

<토지문제>
①토지부족(물리적문제) - 부증성 가장근본문제
②지가고 (경제적문제) - 토지이용의 비효율성 , 토지소유의 편중
<로렌츠곡선 지니계수 10분위배율>
로렌츠곡선이 대각선에가까울수록
지니계수가 0에 가까울수록 (지니계수1은 완전불평등의미)
10분위배율이 클수록
->>“소득분배가 균등하다”
**슈바베지수가 크면 않좋다 주거비부담이 커진다는 뜻**
<부동산 정책과정의 기본단계>
①문제의인지 및 정의 ②정보활동 ③대안작성(여러개작성)
④대안평가 및 선택 ⑤정책집행 ⑥정책평가
*6에서-->1로 돌아가 다시 시작하기도함 (피드백)

<외부효과>
①정의 외부효과(외부경제) - 공급이 일정한가운데 수요증가
수요곡선우상향이동
임대료와 균형량 증가
핌피현상
과소생산(조장정책필요)
②부의 외부효과(외부비경제)-수요가 일정한가운데 공급감소
공급곡선좌상향이동
임대료는 증가 균형량은 감소
님비현상 바나나현상
과대생산(규제정책필요)

<지역지구제>
①단기효과 - 적합한토지이용으로 위험 감소 기대수익 증가
그러므로 부동산 수요증가 초과이윤발생(기존공급자)
②장기효과 - 신축제한없으면 (1)비용불변 -주택가치 원래수준으로
(2)비용증가 -주택가치 더높은수준으로 -주택공급량은 더적게 증가
신축제한이있으면 - 초과이윤소멸 주택가치변화 없음

<지역지구제의 보완책>
①성과주의 용도지역지구제 - 환경수용능력을고려(공장과 대학입지규제시)
②계획단위 개발 -우리나라의 도시설계구역
③재정적 지역지구제 - 개발시 토지등을 현물로 기부하거나
기반시설을 국가에 귀속하게 하는제도
④개발권 양도제(TDR)

<임대주택정책>
①임대료 규제정책(최고가격설정)
(1)단기효과 - 임대료하락 수요증가 기존세입자혜택
(2)장기효과 - 공급감소(돈이안되니까) 그래서 임대료 상승
암시장 이주기피현상 저소득층 주택난 더욱 심화
②임대료 보조정책
(1)단기효과 - 임차인의 실질소득 향상효과 수요증가 임대료 증가
임대인 초과이윤
(2)장기효과 - 공급증가 임대료하락 원래수준으로복귀 임차인혜택
(3)공급자에게 임대료보조 - 공급비용감소로 공급증가
임대료감소하므로 임차인혜택
**임대료 보조 정책이 가장 이상적이지만 재정문제로 안타까움**
③공공임대주택 정책
(1)단기효과 - 공적 사적 임대주택 세입자 모두 혜택
(2)장기효과 - 공적임대주택 세입자만 혜택

<지대이론>
①리카아도의 차액지대설 - “비옥도”“수확체감의법칙”
최열등지(한계지)에 지대발생 설명못함
②튀넨의 입지교차설 -“지대는 수송비의 절약분”
③마르크스의 절대지대설 - “열등지도 무조건 지대발생”
<전용수입과 경제지대>
①전용수입 - 최소공급가격 2.경제지대 -전용수입초과부분
*토지는 공급이 완전비탄력적이므로 경제지대가 된다.

<지가구배현상>
①지가가 도심에서 외곽으로 갈수록 낮아지는 현상
②대도시의 경우 부도심에서 지가가 부분적으로 상승하기도함
<한계지> - 택지이용의 최원방권 ,택지의끝(O) 농지의시작(X)
- 단절지가현상 , 교통을 축으로 외곽으로 연장
- 한계지 지가는 도심지가와 연동(농지지가X)