공인중개사 부동산학개론 부동산투자론 핵심지문 (50문제) 


(1) 투자란 ( )의 ( )한 현금유출과 ( )의 ( )한 현금유입을 교환하는 것이다.
(2) 정의 지렛대효과란 ( )을 차입하여 투자함으로써 ( )을 높이는 것을 말한다.
(3) 부동산투자는 인플레헷지(구매력보호) 기능을 하는 장점도 있다. ( )
(4) 타인자본을 차입해서 투자하면 수익은 높이고 위험은 낮출 수 있다. ( )
(5) 부동산투자는 “투자목적 결정 - 투자환경 분석 - ( ) - 타당성 분석 - 투자결정”의 과정을 거친다.
(6) 비용은 ( )으로 구하고, 편익은 ( )와 ( )을 구한다
(7) 영업경비에 감가상각비, 저당지불액, 영업소득세는 포함되지 않는다. ( )
(8) 순영업소득에서 ( )을 공제한 것을 세전현금수지라고 한다.
(9) 부동산투자에서 원리금지급분은 과세대상에서 제외된다. ( )
(10) 감채기금계수는 미래가치를 계산하는 계수이다 ( )
(11) 원리금 균등상환의 경우, 만기의 2/3 정도가 지나야 원금의 반을 갚게 된다 ( )
(12) 지금 빌린 1원을 갚으려면 저당상수가, 나중에 1원을 만들려면 감채기금계수가 필요 하다 ( )
(13) ( )이란 총 융자액에서 미상환된 잔금의 비율을 말한다.
(14) 투자자의 요구수익률이 커지면 투자대상의 투자가치도 커진다.( )
(15) 내부수익률법이 순현가법보다 우수한 투자분석기법이다.( )
(16) 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이 ( )보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.
(17) 투자가치가 ( )보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.
(18) 현금유입의 현가가 130이고 현금유출의 현가가 100인 투자안의 수익성지수는 ( )이다.
(19) 어림셈법은 ( )과 ( )으로 구분한다.
(20) 지분배당률(=세전수익률)이란 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율을 말한다.( )
(21) 요구수익률 = ( ) + ( ) + ( )
(22) IRR (A) + IRR (B) = IRR (A+B)가 성립한다.( )
(23) 세전현금수지와 세후현금수지를 분석하는 경우 감가상각비는 알 필요가 없다. ( )
(24) 매년의 상각액을 구하기 위해서는 복리연금내가계수의 역수가 필요하다.( )
(25) 무위험율에 위험할증률을 더한 것을 ( ) 이라고 한다.
(26) 순현가법과 달리 내부수익률법은 재투자를 전제로 하지 않는다.( )
(27) 부채감당률이 0보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.( )
(28) 위험이 크면 클수록 투자자의 요구수익률은 커진다. ( )
(29) 요구수익률에는 해당투자안의 선택에 따른 ( )이 반영된다.
(30) 대상투자안과 동일한 기대효용을 주는 무위험수익률을 ( )라고 한다.
(31) 실현수익률이 예상수익률보다 낮으면 투자를 해서는 안된다. ( )
(32) 장래의 기대수익을 투자자의 요구수익률로 할인하면 시장의 객관적인 가치가 산정된다. ( )
(33) 투자위험을 처리하는 방법으로 위험한 투자를 제외하는 방법, 보수적 예측방법, 위험 할증률을 더해가는 방법, 감응도분석 등이 있다. ( )
(34) 시장가치가 100억인 부동산을 저당 60억, 지분40억으로 구입한 경우 부채비율은 ( )이고 대부비율은 ( )이다
(35) 승수법에서 사용하는 승수에는 ( ), ( ), ( ),
( )가 있다.
(36) 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때, 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 방법을 ( )이라고 한다.
(37) 체계적위험과 수익이 비례관계에 있다는 것을 ( )라고 표현한다.
(38) 위험회피적인 투자자는 위험이 있는 투자안에는 전혀 투자하지 않는 투자자를 말한다. ( )
(39) 투자에서 예상한 기대수익이 실현되지 않을 가능성을 ( )이라고 하며 이는 ( )이나 ( )로 측정한다.
(40) 비전통적인 사업인 경우 복수의 내부수익률이 발생할 수 있다. ( )
(41) 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 선을 ( )이라고 한다.
(42) 투자(DCF)분석시 하나의 위험조정할인율을 사용한다는 것은, 매 기간의 위험이 동일하다는 것을 의미한다. ( )
(43) 변동금리로 차입한 경우 시장금리가 상승하면 차입자의 원리금 부담이 커지는데 이러한 위험을 인플레위험이라고 한다( )
(44) 포트폴리오의 구성 자산수를 늘릴수록 이론상 ( )은 제거된다.
(45) ( )가 1보다 작은 투자안에 투자해야 분산투자의 효과를 기대할 수 있다.
(46) 인플레위험이나 금리변동위험 등 시장전체가 가지는 위험을 ( )이라고 한다.
(47) 효율적 투자선(프론티어)에서 기대수익률이 가장 높은 포트폴리오가 가장 최선의 포트폴리오가 된다. ( )
(48) 기대치가 같으면 위험이 낮은 투자안을 선택하고, 위험이 같으면 기대치가 높은 투자안을 선택 하는 것을 ( )라고 한다.
(49) 매년 예상되는 순수익이 10원이고 요구수익률이 10%라면 투자가치는 ( )원이다.
(50) 호황(확률40%)이면 20%, 보통(확률30%)이면 15%, 불황(확률30%)이면 10%의 순수익이 예상되는 투자안의 기대수익률은 ( )다.


정답 --------------------------------------------------------------------

(1) 투자란 (현재)의 (확실)한 현금유출과 (장래)의 (불확실)한 현금유입을 교환하는 것이다.
(2) 정의 지렛대효과란 (타인자본)을 차입하여 투자함으로써 (지분수익률)을 높이는 것을 말한다.
(3) 부동산투자는 인플레헷지(구매력보호) 기능을 하는 장점도 있다. (O)
(4) 타인자본을 차입해서 투자하면 수익은 높이고 위험은 낮출 수 있다. (X)
(5) 부동산투자는 “투자목적 결정 - 투자환경 분석 - (비용과 편익분석) - 타당성 분석 - 투자결정”의 과정을 거친다.
(6) 비용은 (지분투자액)으로 구하고, 편익은 (세후현금수지)와 (세후지분복귀액)을구한다.
(7) 영업경비에 감가상각비, 저당지불액, 영업소득세는 포함되지 않는다. (O)
(8) 순영업소득에서 (저당지불액)을 공제한 것을 세전현금수지라고 한다.
(9) 부동산투자에서 원리금지급분은 과세대상에서 제외된다. (X)
(10) 감채기금계수는 미래가치를 계산하는 계수이다 (X)
(11) 원리금 균등상환의 경우, 만기의 2/3 정도가 지나야 원금의 반을 갚게 된다 (O)
(12) 지금 빌린 1원을 갚으려면 저당상수가, 나중에 1원을 만들려면 감채기금계수가 필요하다 (O)
(13) (잔금비율)이란 총 융자액에서 미상환된 잔금의 비율을 말한다.
(14) 투자자의 요구수익률이 커지면 투자대상의 투자가치도 커진다.(X)
(15) 내부수익률법이 순현가법보다 우수한 투자분석기법이다.(X)
(16) 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이 (0)보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.
(17) 투자가치가 (시장가치)보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.
(18) 현금유입의 현가가 130이고 현금유출의 현가가 100인 투자안의 수익성지수는 (1.3)이다.
(19) 어림셈법은 (승수법)과 (수익률법)으로 구분한다.
(20) 지분배당률(=세전수익률)이란 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율을 말한다.(O)
(21) 요구수익률 = (무위험률) + (위험할증률) + (예상되는 인플레이션율)
(22) IRR (A) + IRR (B) = IRR (A+B)가 성립한다.(X)
(23) 세전현금수지와 세후현금수지를 분석하는 경우 감가상각비는 알 필요가 없다. (X)
(24) 매년의 상각액을 구하기 위해서는 복리연금내가계수의 역수가 필요하다.(O)
(25) 무위험율에 위험할증률을 더한 것을 (위험조정할인률) 이라고 한다.
(26) 순현가법과 달리 내부수익률법은 재투자를 전제로 하지 않는다.(X)
(27) 부채감당률이 0보다 크거나 같으면 투자타당성이 있다.(X)
(28) 위험이 크면 클수록 투자자의 요구수익률은 커진다. (O)
(29) 요구수익률에는 해당투자안의 선택에 따른 (기회비용)이 반영된다.
(30) 대상투자안과 동일한 기대효용을 주는 무위험수익률을 (확실성등가)라고 한다.
(31) 실현수익률이 예상수익률보다 낮으면 투자를 해서는 안된다. (X)
(32) 장래의 기대수익을 투자자의 요구수익률로 할인하면 시장의 객관적인 가치가 산정된다. (X)
(33) 투자위험을 처리하는 방법으로 위험한 투자를 제외하는 방법, 보수적 예측방법, 위험할증률을 더해가는 방법, 감응도분석 등이 있다. (O)
(34) 시장가치가 100억인 부동산을 저당 60억, 지분40억으로 구입한 경우 부채비율은 (150%)이고 대부비율은 (60%)이다
(35) 승수법에서 사용하는 승수에는 (조소득승수), (순소득승수), (세전현금수지승수), (세후현금수지승수)가 있다.
(36) 투자수익에 영향을 줄 수 있는 구성요소들이 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때, 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 방법을 (감응도분석)이라고 한다.
(37) 체계적위험과 수익이 비례관계에 있다는 것을 (위험과 수익의 상쇄관계)라고 표현한다.
(38) 위험회피적인 투자자는 위험이 있는 투자안에는 전혀 투자하지 않는 투자자를 말한다. (X)
(39) 투자에서 예상한 기대수익이 실현되지 않을 가능성을 (위험)이라고 하며 이는 (분산)이나 (표준편차)로 측정한다.
(40) 비전통적인 사업인 경우 복수의 내부수익률이 발생할 수 있다. (O)
(41) 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 선을 (효율적전선)이라고 한다.
(42) 투자(DCF)분석시 하나의 위험조정할인율을 사용한다는 것은, 매 기간의 위험이 동일 하다는 것을 의미한다. (O)
(43) 변동금리로 차입한 경우 시장금리가 상승하면 차입자의 원리금 부담이 커지는데 이러한 위험을 인플레위험이라고 한다(O)
(44) 포트폴리오의 구성 자산수를 늘릴수록 이론상 (비체계적 위험)은 제거된다.
(45) (상관계수)가 1보다 작은 투자안에 투자해야 분산투자의 효과를 기대할 수 있다.
(46) 인플레위험이나 금리변동위험 등 시장전체가 가지는 위험을 (체계적위험)이라고 한다.
(47) 효율적 투자선(프론티어)에서 기대수익률이 가장 높은 포트폴리오가 가장 최선의 포트폴리오가 된다. (X)
(48) 기대치가 같으면 위험이 낮은 투자안을 선택하고, 위험이 같으면 기대치가 높은 투자안을 선택 하는 것을 (평균분산모형에 의한 지배원리)라고 한다.
(49) 매년 예상되는 순수익이 10원이고 요구수익률이 10%라면 투자가치는 (100)원이다.
(50) 호황(확률40%)이면 20%, 보통(확률30%)이면 15%, 불황(확률30%)이면 10%의 순수익이 예상되는 투자안의 기대수익률은 (15.5%)다.

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