공인중개사 부동산학개론 기초 암기사항 암기법

공인중개사 부동산학개론 기초 암기사항 암기법입니다.

1. 부동산학의 일반원칙 (능안경공) ① 능률성의 원칙 ② 안전성의 원칙 ③ 경제성의 원칙 ④ 공정성의 원칙

2. 토지의 특성 (부부영개인 용병사)

(1) 자연적특성 : ① 부동성 ② 부증성 ③ 영속성 ④ 개별성 ⑤ 인접성
(2) 인문적특성 : ① 용도의 다양성 ② 병합․분할의 가능성 ③ 사회․경제․행정적 위치의 가변성

3. 인근지역의 수명현상 (성성쇠천악) : 성장기-성숙기 - 쇠퇴기 - 천이기 - 악화기

4. 주거분리와 직주분리의 구분

(1) 주거분리 : 고가주택시장고 저가주택시장이 분리되어 형성되는 현상
(2) 직주분리 : 직장(상업)은 도심에 주거는 외곽으로 분리되는 현상

5. 완전경쟁시장, 강성효율적 시장, 할당효율적시장의 포함관계 (완강할)

① 완전경쟁시장이면 강성효율적 시장이지만 강성효율적시장이라고 완전경쟁시장인 것은 아니다.
② 완전경쟁시장 또는 강성효율적시장이 아니라도 할당효율적시장이 될 수 있다.

6. 부동산시장의 특징 (국정일간단금)

① 국지성 ② 정보불완전성 ③ 일물일가 불성립 ④ 공적간섭 ⑤ 단기거래의 어려움 ⑥ 금융시장과의 대체성

7. 부동산 경기순환의 국면 (하회상후) : 하향시장 - 회복시장 - 상향시장 - 후퇴시장

8. 효율적시장의 종류 (약준강) : ① 약성효율적시장 (기술적분석) ② 준강성효율적시장 (기본적분석) ③ 강성효율적시장

9. 도시성장구조 3이론 (동선다) : ① 동심원이론 ② 선형이론 ③ 다핵심이론

10. 산업입지 대표이론 ① 튀넨의 농업입지론 ② 베버의 최소비용이론(공업) ③ 크리스탈러의 중심지이론(상업)

11. 소재위치에 따른 점포의 유형 (집집산국) ① 집심성 점포 ② 집재성 점포 ③ 산재성 점포 ④ 국부적 집중성 점포

12. 부동산거래사고의 유형 (법기경) : ① 법률적 거래사고 ② 기술적 거래사고 ③ 경제적 거래사고

13. 형식적 심사주의의 보완 ① 근원요약서 ② 근원증서 ③ 근원보험 ④ 토렌스제도(실질적 심사주의)

14. 부동산투자의 절차 (목환비타결) : 투자의 목적 결정 - 투자환경 분석 - 비용과 편익분석 - 타당성 분석 - 투자결정

15. 부동산투자(개발)의 위험: (1) 투자위험 : ① 사업위험 ② 금융위험 ③ 법적위험 ④ 인플레위험
(사금법인, 법여시비) (2) 개발위험 : ① 법적위험 ② 여론위험 ③ 시장위험 ④ 비용위험

16. 금융수학 (6가지 계수) (1) 현재가치를 구하기 위한 계수 : ① 일시금의 현가계수 ② 연금의 현가계수 ③ 저당상수
(2) 미래가치를 구하기 위한 계수 : ① 일시금의 내가계수 ② 연금의 내가계수 ③ 감채기금계수

17. 부동산에서 발생하는 소득과 차감항목의 종류 (페노바=가유순전후, 공경은정)

(1) 발생소득 : ① 가능조소득 ② 유효조소득 ③ 순영업소득 ④ 세전현금수지 ⑤ 세후현금수지
(2) 차감항목 : ① 공실 및 대손충당금과 기타소득(+) ② 영업경비(보세 유정재대) ③ 은행(저당지불액) ④ 정부(영업소득세)

18. 할인 현금수지 분석법 (DCF법) (1) 순현재가치법 : 현금유입의 현가 - 현금유출의 현가 > 0

(2) 내부수익률법 : 내부수익률 (순현가를 0으로 만드는 할인율) > 요구수익률

(3) 수익성지수법 : 현금유입의 현가 / 현금유출의 현가 > 1

19. 부동산문제의 특징 (악비지해복) ① 악화성향 ② 비가역성, ③ 지속성 ④ 해결수단의 다양성 ⑤ 복합성

20. 공시지가의 효력 (토일국감) ① 토지시장의 지가정보제공 ② 일반인의 토지거래 지표

③ 국가등의 지가산정 기준, ④ 감정평가업자의 토지평가 기준

21. 가능매상고의 추계방법 (비유중회) ① 비율법 ② 유추법 ③ 중력모형 ④ 회귀모형

22. 경영자의 기능 (관인기스) ① 관리적 기능 ② 인간적 기능 ③ 기술적 기능 ④ 스킬믹스 기능

23. 부동산신탁의 종류 (관처개담) ① 관리신탁 ② 처분신탁 ③ 개발신탁 ④ 담보신탁

24. 감정평가의 분류 (일부구독병 기소)

① 일괄평가 ② 부분평가 ③ 구분평가 ④ 독립평가 (=나지상정평가) ⑤ 병합분할평가 ⑥ 기한부평가 ⑦ 소급평가

25. 정상가격의 요건(시통출거당) ① 물건의 시장성 ② 통상적시장 ③ 출품기간의 합리성 ④ 거래의자연성 ⑤ 당사자의 정통성

26. 부동산가격의 특징 (임권장특불)

① 임료 ② 부동산권익의 가격 ③ 장기적 배려하에 형성 ④ 특정가격(가격다원론) 인정 ⑤ 시장가격은 불안정적

27. 가격형성요인 중 경제적 요인 : ① 기술혁신 ② 세금부담의 상태 (세제는 행정) ③ 금융제도

28. 가격제원칙 (1) 중심원칙 : 최유효이용원칙

(2) 근거원칙 : ① 대체의 원칙 ② 경쟁의 원칙 ③ 수요와 공급원칙 ④ 기회비용의 원칙
(3) 내부원칙 : ① 균형의 원칙 ② 수익체증․체감원칙 ③ 수익배분의 원칙 ④ 기여의 원칙
(4) 외부원칙 : ① 적합의 원칙 ② 외부성의 원칙
(5) 시간원칙 : ① 변동의 원칙 ② 예측의 원칙

29. 감정평가의 절차 (기처대자자평평) : ① 기본적 사항 확정 ② 처리계획 수립 ③ 대상물건의 확인 ④ 자료의 수집과 정리

⑤ 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석 ⑥ 평가방식의 선정과 적용 ⑦ 평가가액의 결정 및 표시

30. 사례의 수집기준 (위물시사) ① 위치유사성 ② 물적유사성 ③ 시점수정가능성 ④ 사정보정가능성

31. 감가수정의 방법 (내분관시소) (1) 직접법 : ① 내용년수법 (상정률) ② 분해법 (물리적+기술적+경제적) ③ 관찰감가법

(2) 간접법 : ④ 시장추출법 ⑤ 소득환원법 (=임대료손실환원법)

32. 재조달원가 산정방법(총부단변)① 총가격적산법 ② 부분별단가적용법(구성단위법) ③ 단위비교법 ④ 변동률법(비용지수법)

33. 가격발생요인 (효상유리) ① 효용 ② 상대적 희소성 ③ 유효수요 ④ 이전성

34. 환원이율 산정방법 (시요투엘부) ① 시장추출법 ② 요소구성법(조성법) ③ 투자결합법 ④ 엘우드법 ⑤ 부채감당법

35. DCF의 논리(타보가투지) ① 타인자본 ② 보유기간 ③ 가치증감에 대한 예상 ④ 투자자의 관심 ⑤ 지분수익의 구성

36. 자본회수방법 (직직연상) ① 직접법 (토지) ② 직선법 (건물) ③ 연금법 (어장) ④ 상환기금법 (광산)

37. 최유효이용의 요건 (합합물시통예지)

① 합리적이용 ② 합법적이용 ③ 물리적채택가능성 ④ 최고수익과 시장증거 ⑤ 통상적인 이용 ⑥ 예측가능한 이용 ⑦ 지속적인 이용

38. 적산임료의 산식 : 적산임료 = 기초가격 × 기대이율 + 필요제경비

39. 계속임료 산정방법 (찬이슬임) ① 차액배분법 ② 이율법 ③ 슬라이드법 ④ 임대사례비교법

40. 투자가치 산정방법 : 투자가치 = 예상소득 ÷ 요구수익률

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