공인중개사 부동산학개론 요약 및 암기법 - 도시구조론등

공인중개사 부동산학개론 요약 및 암기법

<도시구조론>
①동심원이론 (버제스) - *점이지대에 거주하는사람들이 소득증가하면
다음지대로 이주하는경우가 있음
*경공업지대만을 설명하고 너무 단순함
②선형이론(호이트) - *고급주거지를 지나치게 강조
③다핵심이론(해리스,울만) - *구도시는 단핵도시 신도시는 다핵도시
④제3지대이론(디킨슨) - *동심원이론을 역사적발전과정에 적용
⑤다차원이론(시몬스) - (1)도시화차원-동심원이론
(2)사회계층 -선형이론
(3)거주지의 인종별 분리 -다핵심이론

<부동산 관리>
①기술적관리 - 화재보험
②경제적관리 - 임대료조정
③법률적관리 - 임대차계약
<임대차계약>
①조임대차 - 주거용부동산
②순임대차 - 공업용부동산
③비율임대차 - 매장용부동산

<건물의 연령현상>
①개발단계 - 용지의 선택, 나대지 또는 건부지
②신축단계 - 물리적유용성 가장큼
③안정단계 - 경제적유용성 가장큼, 노후화방지위해 자본적지출요구
④노후단계 - 낮은 수준의 임차인 유입단계
⑤폐물단계 -전개발단계를 향해 모든일이 전개
<권원요약서> - 권리의 연쇄관계를 요약한 서류 사후에 요약자책임규정
<권원증서> -권원조사자가 권원요약서를 토대로 권리분석후 의견서첨부
<토렌스제도> -실질적심사주의, 법원이보증, 미래소유자를 지나치게보호

<부동산 신탁>
①신탁재산의 성격 - (1) 독립성(상속,강제집행,경매등에서배제)
(2)물상대위성
(3)실적 배당산출주의 (확정배당주의X)
②개발신탁 - (1)임대형 -형식적 소유권이전
(2)분양형 -실질적 소유권이전(모든업무대행)
(3)주식형 -수익금 배당
③신탁의 이점 - (1)소유자 -양도소득세 취득세문제 발생 않음
-신탁수익권을 양도 또는 담보 가능
(2)수탁자(신탁회사)-비용부담감소
(3)사회적측면 - 인근의 지가앙등을 초래하지 않음

<상권에 관한이론>
①크리스탈러의 중심지 이론
(1)단일중심지는“원형” 다수의중심지는“정육각형”
(2)최소요구치보다 재화의 도달 범위가 커야함
(3)고차로 갈수록 피라미드형
(4)고차로 갈수록 중심지수는“적고” 배후지크기는 “넓고”
중심지간거리는“멀고” 기능은 “복잡다양”
②레일리의 소매인력법칙
-상권이 미치는 범위는 두도시의 인구에“비례”
거리의제곱에 “반비례”
③허프의 확률모델(소매지역이론)
(1)소비자의 구매행동
(2)고객유인력은 매장의크기에“비례”거리의제곱에“반비례”
④넬슨의 소매입지론
*양립성강조 - 서로보완적 상품을 취급하는 상점들이
근접하여 입지하면 서로 매출이 증대
⑤공간균배원리 - “수요의 탄력성이 0이면 중앙에 입지”

<입지유형별 점포의 분류>
①집심성 점포 -(1)도시전체를 배후지
(2)백화점,대형영화관,대형서점,대형음식점,보석상,도매상
*명동을 떠올려보면...*
②집재성 점포 -(1)동일업종끼리 모여서(연계,대체성)
(2)은행,보험회사,관공서,가구점,건재상
*종로를 떠올리보면...*
③산재성 점포 - 상권의범위 작다 . 동네의 가게들
④국부적 집중성 점포 - 농기구,석재,종묘,기계상 (시골읍내)

<매장용부동산 부지선정단계>
①기존부지분석 - “최소요구치 파악”
②도시분석 - “목표시장의 선점”
③근린분석 - “주민들의 지출가능금액 추계”
④대상근린지역 선정 - 지출가능금액에서 최소요구치를 뺀값이 클수록 유리
⑤대상부지 선정

<에스크로우 제도>
①이행대행업 (아주포괄적)
②거래비용(절대비용) 증가하지만 사회적비용(상대적비용)은 감소
③“어느일방이 설정가능”(의무사항은 아님)
④은행이나 권원보험회사들도 별도의 에스크로우부서 설치가능
⑤중립적 제3자 입장
⑥동시이행의 효과
⑦“저당채권 유동화에 도움”
⑧세원의 누수방지
⑨신속 정확
⑩에스크로우 대리인으로서의 원칙
(1)공평성 - 치우치지말구 구두상의 지시는X
(2)권리확정의소 - 이때는 법원의 판결에따라 업무이행
(3)중대사실공개 (4)기록유지 (5)완전명백한정보

<부동산 컨설팅>
①특징 - (1)당해프로젝트 대상부동산 당해의뢰인에게만 의미있음
(2)변호사가 의뢰인에게 제공하는 서비스와 유사
②과정 - (1)문제의 정의 (2)상담관계의 정립
(3)실행계획수립 (4)상담과제의 수행
(5)상담보고서작성(구두 또는 서면보고)
(6)상담보고서 검토 (7)상담보고서 제출
<부동산 임대업> -“부동산공급업이아니라 부동산거래업이다”

<부동산광고의 특징>
①지역적 제약성 - 부동성,견본제시 곤란
②내용의 개별성 - 개별성
③시간의 제한성 - 영속성
④광고의 양면성 - 살사람 팔사람
**애드믹스가 절대적인 것은 아니다!!**

<부동산 보험>
①계약이전의 하자 손실을보상 (계약후에 하자를 책임지는 것이 아니다!!)
②보험료는 한번납입(추가납입없음)
③보험기간은 미래에 계속됨(종료시점이 정해져있지 않음)
④종류 - 소유자 권리보험, 대출자 권리보험